谁托起北京巨大的房地产市场

北京是首都，在中国有着特殊的地位，房地产业也不例外。

过去的几年中，北京房地产市场有着异乎寻常的表现：在全国各地普遍遭遇低潮的同时，北京房地产市场却令人羡慕地实现了“独善其身”，价格虽略有下降，但幅度相对而言不大，并一直保持着在中国房地产市场的最高价格。北京地产常胜不衰的一个根本原因是，北京是政治、文化中心，同时也是一个常、暂住人口达1600万人的超级城市。

据悉，集团购买是形成北京房地产市场格局的重要原因，它对于北京房地产市场的影响体现在两个方面：首先是需求量庞大而稳定。受驻京机构总体规模的影响，北京的集团购买量非常大，同时需求量也非常稳定。因为作为个人购房者，当市场上没有价格、品质等诸方面能满足自己需求的产品时，他可以选择持币观望；而作为集团购买，由于它的福利性质，它必须定期购买，以保证能满足需求。另一方面，集团购买对诸如价格等因素并不敏感，也使得北京的房地产价格并没有遇到真正的市场挑战。

集团购买保证了北京市场上旺盛的购买力。虽然按规定从1998年起就取消了集团购买，但一直到去年，集团购买仍然是市场上不可忽视的力量，笔者在考察楼盘中就发现某些项目被集团购买者整栋整栋地买走。今年，福利分房彻底退出市场，对北京楼市必然造成一些负面影响。然而，大部分楼盘1／3被外地人买走以及众多房子将进入换代期的事实又证明了将有一股新的生力军会托起北京的楼市。

从市场总量来看，根据北京市统计局统计，北京市1999年全年商品房施工面积为3784万平方米，其中住宅施工面积为2447．9万平方米，商品房销售建筑面积544．4万平方米。其中，住宅为484．7万平方米，销售给个人的为296．8万平方米。单单就商品房销售面积而言，深圳市1999年商品房销售面积为540万平方米，基本与北京持平，但北京的人口却相当于深圳的4倍。出现如此巨大的差距，是因为北京没有真正成熟的市场，大部分消费者或者不需要从市场中去解决自己的住房需求（福利分房），或者市场中根本没有适合他们的产品，因为市场并没有给供应者足够的压力，使他们提供真正的个人消费者需要的产品。

从市场规范度来看，我们可以从以下两个例子来看北京市场。其一，关于经济适用房。开着私车去买经济适用房，在北京业内早已传为“美谈”。如果有机会去北京的经济适用房小区看一看，你会发现这里比之许多商品住宅并不逊色。尽管政府一再强调经济适用房应该卖给70％的中低收入者，并且其价格要比商品房便宜将近30％。然而事实是，有关部门并没有界定什么是中低收入者，也并没有详细的管理办法，结果经济适用房变成了有钱人购房的乐园，有的一家人买了好几套，而真正的低收入者却仍然是买不起。目前有所限定，但因实施细则未出且个人收入难以明察。